Finalmente se logro aprobar la nueva ley hipotecaria del 17 de junio de 2019 y con esta se han producido muchos cambios importantes, que en su mayoría afectaran en cantidad la forma en la que se concedían préstamos hipotecarios hasta estos tiempos.
La unión europea trae consigo este argumento a nuestro gobierno para realizar dicha reforma y es que estos nuevos cambios traen consigo grandes novedades que busca proteger al usuario frente a la posición de superioridad que representan las entidades bancarias
PRINCIPALES CAMBIOS LEY HIPOTECARIA
1._Como primer punto ,garantiza la mayor protección al cliente:
En este caso el banco deberá informar mucho más sobre las condiciones de dichos préstamos al cliente en una ficha Europea de información normalizada (FEIN), y que tendrá carácter vinculante durante 10 días.
2._Otro de los puntos es que el cliente deberá visitar una notaria al menos un día antes de firmar la hipoteca, así el usuario recibirá asesoramiento gratuito y con el mismo deberá realizar un test en el que el notario debe autorizar o no la escritura de la misma.
3._Como tercer punto están el número de impagos, para proceder al embargo de la vivienda esta medida es muy importante en la protección de los clientes. Ya que a partir de su entrada en vigor el banco no podrá entrar en proceso de ejecución hipotecaria hasta que los limites mencionados a continuación no sean alcanzados
- Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
- Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
4._Como cuarto y último punto está la Eliminación de las clausulas suelo: La nueva ley hipotecaria corta cualquier posibilidad de réplica, la explicación de intereses mínimos en hipotecas variables, por lo tanto se legisla la prohibición de las clausulas suelo.
ESTAS SON LAS PRINCIPALES DIRECTRICES QUE MARCA LA NUEVA NORMA:
1.- GASTOS
Los bancos asumirán todos los gastos de formalización de las hipotecas menos el correspondiente a la tasación de la finca.
Por gastos de formalización se entienden honorarios de notario, gestoría, registro de la propiedad y el impuesto hipotecario.
2.- CAJAS RURALES
La nueva ley las equipara al resto de entidades de crédito.
En consecuencia, a partir de ahora, las hipotecas que concedan las cajas estarán igualmente gravadas (siendo de su cargo el impuesto correspondiente).
3.- ASESORAMIENTO NOTARIAL
El cliente deberá tener acceso al borrador de hipoteca, al menos diez días antes a la elevación a público.
Éste debe recibir asesoramiento (gratuito) del notario interviniente, quien se asegurará de que entiende todas las cláusulas de la escritura.
4.- ABARATAMIENTO EN LAS COMISIONES
- De amortización:
Para hipotecas variables, la cancelación de deuda conllevará una comisión del 0,25% sobre lo amortizado a partir del 3º año o del 0,15% a partir del 5º.
Actualmente, estas comisiones son del 0,5% durante los primeros 5 años y del 0,25% a partir del 6º. Para hipotecas de tipo fijo, se establece un máximo del 2% sobre lo amortizado durante los primeros 10 años del préstamo.
Dicho máximo será del 1,5% si la amortización tiene lugar a partir del 10º año.
- Conversión:
Se abarata la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo. Para potenciar el cambio, la nueva Ley fija un máximo el 0,15% no existiendo límite alguno en la actual normativa.
5.- DESAHUCIO
La nueva ley impide a un banco empezar un proceso de ejecución hipotecaria, previo al desahucio, hasta que un cliente: No pague 12 cuotas; o El equivalente al 3% del principal del préstamo durante la primera mitad de vida del mismo. Esta Ley no afectará a los procesos de ejecución ya iniciados.
6.- SUBROGACIONES
Trasladar un préstamo de un banco a otro dejará de estar exento de impuestos. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses.
Los costes generados por el traslado, se repartirá proporcionalmente entre las dos entidades financieras. Para ello se tendrá en cuenta la duración del crédito y el momento en el que se produce la subrogación. Con esta medida se pretende incentivar la concesión de nuevas hipotecas.
7.- PRODUCTOS BANCARIOS ACCESORIOS
Se prohíbe al banco ligar la concesión de préstamos con la contratación de uno o varios productos accesorios (ie.- seguros).
Sin embargo, se permite la aplicación de bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco (práctica, por otro lado, muy habitual en España).
8.- EXENCIONES
Las viviendas eficientes energéticamente y/o que usan energías renovables se podrán acoger a la denominada hipoteca “verde”. Este tipo de hipotecas estarán exentas del pago del impuesto.
9.- CLÁUSULAS SUELO
Finalmente se ha decidido prohibirlas, a pesar de que estas cláusulas son legales si están bien reguladas.
